Питання:Доброго дня. З прилюдних торгів придбала житлове приміщення з гаражем та сауною (майно було в іпотеці)без землі (земельна ділянка не була в іпотеці). На всі приміщення право власності зробила на себе крім землі, так, як на землю державного акту не має і не було а є тільки договір купівлі-продажу на землю і то на попереднього власника (тобто боржника). Виходячи з всього цього я не можу оформити право власності на землю. В нашому місцевому Управлінні Держземагентства мене відправляють до суду. Порадьте будь-ласка що мені робити? Який позов мені подавати до суду і на які статті наших кодексів спиратися? Буду дуже вдячна!

Відповідно до положень статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Придбання майна з прилюдних торгів посвідчується свідоцтвом, яке видається нотаріусом на підставі акту державного виконавця про придбання майна з прилюдних торгів відповідно до статті 47 Закону України «Про іпотеку», при цьому право власності на нерухоме майно, в тому числі і на житлове приміщення з гаражем та сауною підлягає державній реєстрації.

Згідно із Законом України «Про іпотеку» переможець прилюдних торгів, що по суті є правочином щодо відчуження майна, набуває права власності лише на предмет іпотеки, який було реалізовано та є окремим об’єктом в цивільному обороті, а відтак, Ви набули права власності на житлове приміщення з гаражем та сауною, за умови його реєстрації за правилом статті 334 ЦК України.

Разом з тим, згідно ст. 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Таким чином, вказана земельна ділянка перебуває у власності попереднього власника (тобто боржника) лише за умови державної реєстрації права власності на земельну ділянку. Якщо ж було укладено тільки договір купівлі-продажу і не було зареєстровано право власності, то земельна ділянка не належить попередньому власнику.

Таким чином, Ви можете звернутися до суду лише у випадку порушення, невизнання або оспорювання права власності на земельну ділянку. Тому, для захисту своїх прав Вам необхідно спочатку подати до реєстраційної служби, за місцезнаходженням земельної ділянки, заяву про її реєстрацію. Негативне рішення реєстраційної служби може бути Вами оскаржено до суду у порядку адміністративного судочинства.

Одні суди задовольняють подібні позови виходячи з положень ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України, вказуючи на те, що законодавством визначено, що з виникненням права власності на будівлю чи споруду до власника переходить право власності земельної ділянки, на якій розташована належна йому на праві власності будівля чи споруда.

Так, відповідно до частини першої статті 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Так само, відповідно до положень ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Разом з тим, деякі суди відмовляють в задоволені подібного позову, мотивуючи це тим, що набуття права власності на будівлі, споруди не є підставою припинення права власності на земельну ділянку на якій розташовані вказані об’єкти відповідно до ст. 140 Земельного кодексу України. До того ж, суди посилаються на те, що оскільки в іпотеці перебували лише будівлі, споруди а не земельна ділянка на якій вони розташовані, то припинення права власності попереднього власника не можливе.

В любому випадку, для прийняття остаточного рішення щодо стратегії Ваших дій необхідно детально вивчити наявні у Вас документи. Впевнений, що грамотний юрист зможе Вам допомогти. В той же час, не раджу користуватись послугами правника який Вам буде гарантувати 100-відсоткове вирішення Вашого питання в стислі строки.